Proteção do ponto comercial nos contratos de locação
O ponto comercial não existe por si só, ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela; uma consequência do trabalho desenvolvido
Uma dúvida comum surge quando o empresário aluga um imóvel e nele desenvolve sua atividade comercial, investindo naquele espaço locado, transformando‐o em uma fonte de renda, apta a captar receitas resultantes de seu trabalho. Tal espaço torna‐se, assim, uma “referência”, ou seja, as pessoas passam a associar aquele local a determinada loja ou a uma atividade comercial.
No entanto, o imóvel no qual funciona o ponto comercial não pertence ao locatário. Assim, o ponto comercial, resultado do investimento e da atividade desenvolvida pelo empresário, pertence à ele ou ao dono do imóvel? Há alguma proteção jurídica que defenda o ponto comercial?
O ponto comercial pertence à pessoa que explora a atividade, e não ao proprietário do imóvel.
O ponto comercial não existe por si só, ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela; uma consequência do trabalho desenvolvido.
Todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da locação. Tal direito, é exercido por meio de ação própria denominada: ação renovatória. Esta ação protege efetivamente o direito ao ponto comercial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de sublocação, quem terá o direito à renovação será o sublocatário, que é quem possui efetivamente o ponto.
Assim, preenchido certos requisitos dispostos no Art. 51 da lei nº 8.245/91, o empresário ou sociedade empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador.
E quais são esses requisitos para a proteção do ponto comercial?
I ‐ o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
Importante salientar que não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado, já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia, quando na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter‐se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar‐se conhecido.
II ‐ o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas não exige‐se que todos sejam por prazo determinado, mas apenas o último, que será renovado.
III ‐ o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Exige‐se que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três anos ininterruptos, prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação.
Importante, ainda, observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória, que muitas vezes passa despercebido: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspensão ou interrupção. É recomendável, portanto, que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação.
O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação, e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária, o remanescente, se permanecer no mesmo ramo terá também este direito.
Porém, existem exceções nas quais, mesmo preenchidos os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória, o direito de propriedade prevalece sobre os interesses do locatário. Os artigos 52 e 72 da lei nº 8.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessários para a Ação Renovatória o proprietário poderá exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o imóvel independentemente da existência do direito de renovação por parte do locatário. E quais são esses casos? Vejamos:
I – se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Além destes casos estabelecido em lei, é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa‐fé contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário, aproveitando‐se do nome já formado por aquele para captar clientes.
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*Alexandre Gaiofato de Souza, advogado sócio do Gaiofato e Tuma Advogados Associados; graduado pelas Faculdades Integradas de Guarulhos ‐ FIG; Pós‐graduado em Processo Civil pela PUC/SP; MBA em Direito da Economia e da Empresa pela FGV/Ohio University; Membro da IV Turma do Tribunal de Ética da OAB/SP.
*Cássia Lorenço Bartel, advogada coordenadora da Área Contratual/Imobiliária doGaiofato e Tuma Advogados Associados, Inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de São Paulo sob o número 204.606; Pós Graduada em Direito Tributário pelo Instituto IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários; Extensão em Contabilidade Tributária – para advogados pela Instituição APET – Associação Paulista de EstudosTributários e Bacharel em Direito pela Universidade Ibirapuera – UNIB.
*Juliana de Oliveira Rodrigues, advogada associada do Gaiofato e Tuma Advogados Associados, Bacharel em Direito pela Universidade Paulista – UNIP e Pós‐graduada em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana – MACKENZIE.
Autor: Alexandre Gaiofato de Souza, Cássia Lorenço Bartel e Juliana de Oliveira Rodrigues.
Fonte: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI207104,71043-Proteçâo+do+ponto+comercial+nos+contratos+de+loc...
3 Comentários
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Boa tarde, tenho um ponto comercial e trabalho há 8 anos no local, recebi essa semana um carta judicial onde o proprietário pede o salão alegando que irá realizar atividade de fins próprios, tenho todos os contratos em mãos, assim como todos os recibos de aluguel pago em dia. Gostaria de saber se nesse caso tenho algum direito a receber os valores do ponto comercial ou ser indenizada. Proprietário deu o prazo de 90 dias para esvaziar o local. continuar lendo
Olá, boa tarde.
Tenho uma dúvida na seguinte situação: Meu pai tem um imóvel que está locado para uma loja que vende doces, balas e embalagens. O dono da loja vem dizendo que deseja romper o contrato em virtude do alto valor do aluguel.
Se não houver a renovação e a loja de doces desocupar o imóvel, pode o meu pai abrir ele mesmo, como dono, uma loja pra vender o mesmo tipo de produto que o ocupante anterior, já que nesse caso uma possível rescisão seria feita em comum acordo? continuar lendo
bom dia estou na seguinte situaçao trabalhei em um ponto comercia a mais de 4 anos aproximadamente uns 5 anos na epoca quando loquei o ponto foi verbal devido uma seta amizade com o propietario do imovel so que o tempo passou e o propietario morreu entao os filho tomaram de conta do imovel no lote do imovel tem 3 lojas uma grande uma media e outa bem pequena eu estava na media entao pediram o imovel alegando intereses pessoal so que antes de entregar o ponto colocaram a loja pequena para a mesma atividade que eu esta trabalhando na loja media e aloja locada ao lodo ficou o mesmo endereço enta fiquei revoltado e aluduei outra loja 02 lotes acima a menha era no 23 aluguei o 25 mas vi o movimento cair bastante porque embora a loja e proxima da outra os cliente me procurava no antigo endereço como sou da area de manutencao em celular e venda de eletronicos os clente acabaram encontrando este serviços no ponto ao lado da ntiga loja que usa o mesmo endereço gostaria de saber se tem como repara este dano por parte do propietario da loja. continuar lendo